Debat om

Reading Piece #93 - Finansiering af fast ejendom

Omkostningerne ved at optage lån til køb af fast ejendom er begrænset til at fastholde realværdien af det udlånte beløb. Det faktiske forhold bliver det, at man i ny tid ikke sjældent ser, at borgere, der ønsker at anskaffe sig fast ejendom rent faktisk kan sikre sig en negativ rente ved at lade kapital indtræde af ejerskabet, og i stedet tiltræde ret beskedne lejeomkostninger. Det vedvarende behov for brug af fast ejendom gør placering af den overskydende likviditet netop i denne type værdier attraktive for kapitalejerne, da man herigennem får en sikring af kapitalen i forhold til den almindelige vækst i økonomien. En sikring, man ikke har ved at lade kontanter stå i clearing-systemerne, hvor de som udgangspunkt ikke er andet end inflationssikrede.

Den menneskelige natur, med et udtalt ønske om at eje egen bopæl, er dog ikke forsvundet. Den er nærmere skærpet af den ny sædvane, hvor man fastholder bopæl som vedvarende i livscentrene, og at flere samtidige generationer ikke sjældent fastholder samme livscenter som centrum for livsinteressen. Denne udvikling får til resultat, at netop den del af befolkningen med en dobbelt livsstandard, alene i kraft af deres vedvarende tilstedeværelse under kendte fysiske rammer, dermed sikres en adgang til at beskytte og opbygge kapital i værdier, der over tid er realværdisikrede.
Dette kreditsegment vil som så meget andet være automatiseret, og finansiering på kontantbasis. I fraværet af nævneværdige rentesvingninger, og i et miljø hvor rentekurven er flad, bliver finansiering sikret ved selvstændige kontanttræks muligheder bakket op af sikkerhed i de ejendomme, som erhverves.
Grundlæggende sker belåningsadgangen ud fra en eller flere deltagere i husstandens kreditreserve, som dog tillades puljet imellem flere borgere, og tillægges en anden multiplikator og tidshorisont, end man kender fra finansieringen af forbrugslån. Men automatikken og metoden er den samme. Man etablerer en langsigtet kreditreserve, som en maskinel beregning, kombineret med en maskinel verifikation af den købte ejendoms belåningsværdi, der er lig den årligt fastsatte ejendomsskatteværdi.

Omkostningen ved brug af disse kreditmuligheder ligger typisk omkring den langsigtede årlige vækstprocent i den globale økonomi tillagt den ubetydelige inflation. De kapitalkilder, der stiller kapital til rådighed igennem disse udlån, har dermed en mulig sikring af deres kapital, så den opretholder sin realværdi. I essensen sker der ved disse ordninger en delvis eliminering af værdistigningen på den del af den faste ejendom, som stadig er belastet med restgæld, da ejendomspriserne derudover holdes nede af de prisbegrænsende forhold, som er behandlet ovenfor.

Sammenfattende bliver situationen derfor den, at uanset om man ejer eller lejer, så vil finansieringen opsluge værditilvæksten af fast ejendom i belåningsperioden, idet den årlige realstigning opsluges enten af leje eller rente. Forskellen er, at nogle opretholder den fleksible omstillingsevne og typisk vælger lejeløsningen for ikke at belaste den langsigtede kreditreserve, mens andre i takt med at erhvervelsesprisen afdrages, får konsolideret den private bopæl som en del af familiens kapitalgrundlag.
I forhold til tidligere er det forandrede, at belåning er øjeblikkelig og automatisk, at belåningsgrundlaget er objektivt, at renten er lav og at værditilvæksten alene opbygges i takt med, at man sparer op i den købte ejendom, hvorved man får en realværdisikring af sin opsparing, som man ellers har svært ved at få risikofrit i anden sammenhæng. Pludselige gevinster og enkeltstående kapitalgevinster bliver sjældne, og når de bygger sig op i et område af økonomien, da vil de hurtigt imødegås ved brug af beskatningsinstrumenter, idet man samfundsøkonomisk ikke har ønske om svingende eller kraftigt stigende ejendomspriser.

Ingen indlæg i denne debat

Omkostningerne ved at optage lån til køb af fast ejendom er begrænset til at fastholde realværdien af det udlånte beløb. Det faktiske forhold bliver det, at man i ny tid ikke sjældent ser, at borgere, der ønsker at anskaffe sig fast ejendom rent faktisk kan sikre sig en negativ rente ved at lade kapital indtræde af ejerskabet, og i stedet tiltræde ret beskedne lejeomkostninger. Det vedvarende behov for brug af fast ejendom gør placering af den overskydende likviditet netop i denne type værdier attraktive for kapitalejerne, da man herigennem får en sikring af kapitalen i forhold til den almindelige vækst i økonomien. En sikring, man ikke har ved at lade kontanter stå i clearing-systemerne, hvor de som udgangspunkt ikke er andet end inflationssikrede.

Den menneskelige natur, med et udtalt ønske om at eje egen bopæl, er dog ikke forsvundet. Den er nærmere skærpet af den ny sædvane, hvor man fastholder bopæl som vedvarende i livscentrene, og at flere samtidige generationer ikke sjældent fastholder samme livscenter som centrum for livsinteressen. Denne udvikling får til resultat, at netop den del af befolkningen med en dobbelt livsstandard, alene i kraft af deres vedvarende tilstedeværelse under kendte fysiske rammer, dermed sikres en adgang til at beskytte og opbygge kapital i værdier, der over tid er realværdisikrede.
Dette kreditsegment vil som så meget andet være automatiseret, og finansiering på kontantbasis. I fraværet af nævneværdige rentesvingninger, og i et miljø hvor rentekurven er flad, bliver finansiering sikret ved selvstændige kontanttræks muligheder bakket op af sikkerhed i de ejendomme, som erhverves.
Grundlæggende sker belåningsadgangen ud fra en eller flere deltagere i husstandens kreditreserve, som dog tillades puljet imellem flere borgere, og tillægges en anden multiplikator og tidshorisont, end man kender fra finansieringen af forbrugslån. Men automatikken og metoden er den samme. Man etablerer en langsigtet kreditreserve, som en maskinel beregning, kombineret med en maskinel verifikation af den købte ejendoms belåningsværdi, der er lig den årligt fastsatte ejendomsskatteværdi.

Omkostningen ved brug af disse kreditmuligheder ligger typisk omkring den langsigtede årlige vækstprocent i den globale økonomi tillagt den ubetydelige inflation. De kapitalkilder, der stiller kapital til rådighed igennem disse udlån, har dermed en mulig sikring af deres kapital, så den opretholder sin realværdi. I essensen sker der ved disse ordninger en delvis eliminering af værdistigningen på den del af den faste ejendom, som stadig er belastet med restgæld, da ejendomspriserne derudover holdes nede af de prisbegrænsende forhold, som er behandlet ovenfor.

Sammenfattende bliver situationen derfor den, at uanset om man ejer eller lejer, så vil finansieringen opsluge værditilvæksten af fast ejendom i belåningsperioden, idet den årlige realstigning opsluges enten af leje eller rente. Forskellen er, at nogle opretholder den fleksible omstillingsevne og typisk vælger lejeløsningen for ikke at belaste den langsigtede kreditreserve, mens andre i takt med at erhvervelsesprisen afdrages, får konsolideret den private bopæl som en del af familiens kapitalgrundlag.
I forhold til tidligere er det forandrede, at belåning er øjeblikkelig og automatisk, at belåningsgrundlaget er objektivt, at renten er lav og at værditilvæksten alene opbygges i takt med, at man sparer op i den købte ejendom, hvorved man får en realværdisikring af sin opsparing, som man ellers har svært ved at få risikofrit i anden sammenhæng. Pludselige gevinster og enkeltstående kapitalgevinster bliver sjældne, og når de bygger sig op i et område af økonomien, da vil de hurtigt imødegås ved brug af beskatningsinstrumenter, idet man samfundsøkonomisk ikke har ønske om svingende eller kraftigt stigende ejendomspriser.